Bill Gates é hoje o maior proprietário privado de terras agrícolas dos Estados Unidos. Mais de 100 mil hectares (mais de 1 bilhão de m²) espalhados por vários estados. Não são campus de tecnologia. Não são data centers. É solo.

Mark Zuckerberg também comprou mais de 900 hectares em Kauai no Havaí, quase três vezes o tamanho do Central Park, terra com acesso direto a água e um dos solos mais férteis do Pacífico. Larry Ellison, cofundador da Oracle, comprou quase a ilha inteira de Lanai. Jeff Bezos (Amazon/Blue Origin) é dono de uma enorme extensão no oeste do Texas. Um consórcio de investidores do Vale do Silício, a Flannery Associates, juntou dezenas de milhares de hectares no norte da Califórnia para o que chamam de desenvolvimento estratégico de longo prazo.

Não são compras pensando na aposentadoria, ou fazendas decorativas. Tampouco são o tipo de aquisição que aparece em podcast de finanças, porque não cabem na história que esses podcasts contam.

Algo está mudando.

O conselho mais repetido em finanças pessoais pode estar errado

Nas últimas duas décadas, o conselho dominante em finanças pessoais foi claro e consistente: fuja do imóvel, capital parado não rende. Alugue, mantenha liquidez, invista a diferença em ativos que dão mais retorno. A matemática é elegante. As planilhas convencem. E por muito tempo, dentro da sua própria lógica, esse argumento fazia sentido.

Conheço bem esse argumento. Liquidez, juros compostos, custo de oportunidade do capital imobilizado, o mercado financeiro repete essas palavras como mantra, e não sem razão. A lógica é internamente consistente e os modelos funcionam.

Mas funcionam dentro de um conjunto de premissas que ninguém é convidado a examinar. O argumento pressupõe que o sistema que viabiliza esses retornos vai continuar de pé. Que a moeda vai se manter. Que os mercados vão continuar abertos. Que as cadeias de abastecimento vão entregar. Que a rede elétrica vai seguir ligada. Que a comida vai chegar.

Só que as pessoas que construíram os sistemas dos quais todos dependemos estão comprando terra e já não fazem essa suposição.

O que elas sabem que a planilha não mostra

Existe um padrão aqui que vale observar. Não porque essas pessoas estejam sempre certas, mas porque costumam agir antes de o resto de nós ter sequer processado a informação.

As mesmas cabeças que ergueram a infraestrutura da economia digital estão fazendo apostas enormes, ilíquidas e fora de moda no ativo mais não-digital que existe. Não são tokens, algoritmos ou plataformas. É terra.

Por quê?

Porque terra é o único ativo que não precisa que o sistema continue funcionando para produzir valor. Um hectare de solo fértil com acesso a água vai dar comida independentemente da bolsa de valores estar aberta ou fechada. Vai captar chuva independentemente do serviço municipal de água continuar operando. Vai receber sol independentemente da política energética do seu país fazer sentido ou não. Nenhum instrumento financeiro faz isso. Nenhum portfólio faz isso. Nada no mundo digital faz isso.

Ações geram retorno, quando os mercados funcionam. Imóveis geram aluguel, quando os inquilinos pagam e as cidades funcionam. Mas um pedaço de terra produtiva gera algo mais elementar: aquilo que sustenta a vida, diretamente, sem intermediário nenhum. E faz isso independentemente do que esteja acontecendo em qualquer outro lugar.

As pessoas que construíram a economia digital agora investem como se o mundo físico fosse o que mais importa. Isso deveria dizer alguma coisa.

Não é só coisa de bilionário

A escala é outra. A lógica é a mesma.

Nos Estados Unidos, condados rurais e pequenas cidades voltaram a crescer no pós-pandemia, depois de décadas perdendo gente. No Brasil, cidades médias do interior ganharam população enquanto São Paulo e Rio estagnaram. Quem se mudou explica em vocabulário aceitável; qualidade de vida, custo, trabalho remoto. Razões reais. Mas elas pousam sobre um instinto que poucos articulam com clareza: algo na equação parou de fechar.

Pessoas comuns que trocam um apartamento na cidade grande por um sítio ou uma casa com jardim em cidade menor estão fazendo, mesmo que inconscientemente, a mesma escolha, só que em outra escala. Estão escolhendo terra.

A ortodoxia financeira diz: não imobilize capital. Mantenha flexibilidade. Seu dinheiro deve estar sempre trabalhando.

O contra-argumento não é que essa lógica esteja errada. É que ela foi desenhada para um sistema que está cada vez mais instável. Quando a prioridade deixa de ser maximizar retorno e passa a ser garantir que sua família consiga comer, beber e manter as luzes acesas independentemente do que aconteça ao redor, terra produtiva deixa de ser imobilização. Vira o ativo mais estratégico que existe.

O debate real não é alugar ou comprar

Já tive essa conversa dezenas de vezes. Com investidores, com amigos, em jantares onde o argumento da liquidez foi repetido tantas vezes que virou doutrina.

O debate que essas pessoas fazem é sobre apartamento em cidade. Compro em São Paulo ou invisto a entrada num fundo de renda fixa? Financio ou alugo e deixo o portfólio render?

São perguntas razoáveis. Mas é o enquadramento errado.

O debate que importa de verdade não é sobre imóvel como produto financeiro. É sobre terra como infraestrutura. Existe uma diferença entre comprar um dois-quartos no décimo quarto andar de um prédio onde você não controla nada — nem a água, nem a comida, nem a energia, nem a segurança — e adquirir um pedaço de terra onde você pode de fato começar a mudar aquilo de que depende.

Um é posição financeira. O outro é posição estrutural.

O primeiro depende inteiramente da continuidade de sistemas que você não controla, ou pior, desconhece. O segundo te permite reduzir essa dependência.

Como isso funciona na prática

Tenho uma fazenda nos arredores do Rio de Janeiro. O que plantar mil árvores lá me ensinou sobre dependência teve mais a ver com cuidado, com o solo, com a água, com o que já estava ali. Mas a fazenda continua ensinando outra lição. Uma que tem mais a ver com economia.

Na cidade, minha família paga todo mês por comida, água e energia. Esses pagamentos vão para empresas que nunca visitamos, parte de cadeias cujas origens desconhecemos por completo. O dinheiro sai e os serviços chegam, até um dia em que, presumivelmente, não chegam mais. Esse acordo tem funcionado até agora.

Na fazenda a economia é outra. Não é melhor em tudo, minha família ainda gasta dinheiro lá, às vezes mais do que gostaríamos. Mas o gasto tem outra natureza. Quando invisto em recuperação de solo, o retorno se mede em comida que vai crescer por décadas. Quando protejo uma nascente, o retorno é água que chega de graça. Quando instalo painel solar, o retorno é energia que não depende de reajuste tarifário nem de apagão.

Não são retornos abstratos. Não estão projetados numa planilha. Aparecem na cozinha, na torneira, nas luzes que ficam acesas. Um consultor financeiro chamaria isso de ativo ilíquido e improdutivo. Eu chamaria de o único investimento que fiz cujos dividendos eu posso comer.

A questão não é que todo mundo precise de uma fazenda. A questão é que a contabilidade convencional, aquela que diz que ativo financeiro líquido sempre ganha de ativo físico, está ignorando uma categoria inteira de valor. A categoria em que o retorno não é dinheiro. É aquilo que o dinheiro foi inventado para comprar.

E eis o que até a análise financeira mais tradicional sugeriria: o valor da terra produtiva está no que ela produz de forma independente. Comida, água e energia estão ficando escassas em termos absolutos e os sistemas que as entregam onde as pessoas vivem estão ficando mais longos, mais complexos e mais frágeis. Cada ruptura nesses sistemas, seja logística, política ou energética, aumenta o valor de qualquer ativo que não dependa deles. O argumento financeiro contra a terra assume que esses sistemas vão continuar funcionando. O argumento a favor dela só exige que você perceba quantos pontos de falha eles têm.

A pergunta por trás da pergunta

Os bilionários comprando terra não fazem isso porque acham que a civilização vai desabar. Fazem porque entendem algo mais simples e mais desconfortável: os sistemas que sustentam o cotidiano são mais longos, mais complexos e mais frágeis do que a maioria imagina. E a resposta racional a isso não é pânico. É preparação.

Existe uma palavra para o que estão construindo. Não é portfólio. Não é hedge. É uma base, um lugar onde o essencial funciona caso todo o resto pare de funcionar. O mundo financeiro não tem uma boa categoria para isso. E é exatamente por isso que a maioria dos conselhos financeiros o ignora.

Essa não é uma posição radical. É a posição mais conservadora que existe. É o que toda civilização entendeu antes de a nossa decidir que dava para terceirizar tudo que é essencial e que nada jamais sairia errado.

Afinal, o que você está debatendo?

Da próxima vez que alguém disser que alugar é mais inteligente do que comprar — e talvez esteja certo, dentro do enquadramento dele — pergunte a si mesmo o que esse enquadramento deixa de fora.

Deixa de fora o que acontece quando os sistemas que tornam o aluguel conveniente deixam de ser confiáveis. Deixa de fora de onde vem sua comida e quantos elos da cadeia precisam se manter para ela chegar à sua mesa. Deixa de fora o que você de fato controla versus aquilo pelo qual está apenas pagando.

Gates não comprou terra porque precisa de hobby. Zuckerberg não está construindo em Kauaʻi pela vista.

Estão fazendo uma aposta. E não é uma aposta financeira. É uma aposta sobre o que o mundo vai precisar, e o que pode faltar.

Você não precisa fazer a mesma aposta na mesma escala. Mas deveria pelo menos entender o que eles estão vendo. Porque as pessoas que construíram os sistemas dos quais dependemos estão construindo outra coisa para si mesmas.

E não estão construindo na nuvem.